Im Grundbuch eingetragene Wohnungsrechte
Das Recht zum Bewohnen eines Hauses oder einer Eigentums- wohnung kann in bestimmten Fällen im Grundbuch einge- tragen werden. Dadurch wird für den Wohnungsberechtigten neben der vertraglichen Regelung eine zusätzliche Sicherung ge- schaffen. Die vertragsmäßige Ver- einbarung ist mit der Eintragung im Grundbuch zu verzahnen.
I. Das Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB
Der Eigentümer räumt dem Be- rechtigten eine beschränkte per- sönliche Dienstbarkeit des In- halts ein, dass der Berechtigte ein Gebäude oder einen bestimm- ten Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung benutzen darf. Das Wohnungsrecht begründet also eine Duldungsverpflichtung des Eigentümers. Es entsteht durch (dingliche) Einigung und Eintragung (§ 873 BGB) im Grundbuch. Das Wohnungsrecht erstreckt sich auch auf Grundstücksteile, auf deren Gebrauch der Berech- tigte angewiesen ist, um das Gebäude oder einen Teil davon als Wo h n u n g n u t z e n z u k ö n n e n , z u m Beispiel die Zuwegung. Sofern sich das Wohnungsrecht auch auf die Benutzung eines Hausgartens erstrecken soll, muss das aus- drücklich angegeben werden. Zulässig ist allerdings die Eintragung in diesem Fall nur dann, wenn das Wohnen der Hauptzweck der Ge- samtnutzung bleibt.
Pflichten des Wohnungs berechtigten
Der Wohnungsberechtigte hat für die Erhaltung der als Wohnung überlassenen Räume in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sor- gen(§1041S.1i.V.m.§1093Abs. 1 BGB). Erforderliche Maßnahmen (Reparaturen u. s. w.) hat er demnach auf eigene Kosten aus- zuführen. Ausbesserungen und Erneuerungen obliegen ihm nur insoweit, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Räume gehören. Selbstverständlich kann Abweichendes vereinbart werden. Die öffentlichen und privaten Lasten (Grundsteuer, Versicherungen etc.) hat der Eigentümer zu tragen. Die laufenden Betriebskosten, die in Ausübung des Wohnungsrechts entstehen, hat der Wohnungsberechtigte zu übernehmen.
Vertragliche Grundlage
Die Bestellung eines Wohnungsrechts erfolgt in der Regel auf der Grundlage eines Vertrages zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten. Der Eigentümer kann dem Berechtigten das Wohnungsrecht entgeltlich oder unentgeltlich zuwenden. In der Praxis kommt zuweilen der Fall vor, dass sich der Eigentümer gegenüber dem Käufer seines Hausgrundstücks das Wohnrecht an bestimmten Räumen auf Lebenszeit zurückbehält. Möglich ist auch die Kopplung des Wohnungsrechts an einen Mietvertrag. Wenn zum Beispiel der Mieter in besonderem Maße die Aufwendungen zur Moderni- sierung der Mietwohnung getragen hat, kann ihm als zusätzliche Sicherheit zu dem langfristigen Mietvertrag ein Wohnungsrecht im Grundbuch bestellt werden. Das Wohnungsrecht kann auf einen bestimmten Zeitraum befristet werden.
Bindung an die Person des Berechtigten
Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist das Wohnungs- recht an eine bestimmte Person
gebunden. Allerdings ist der Be- rechtigte befugt, seine Familie sowie die zur standesgemäßen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Woh- nung aufzunehmen (§ 1093 Abs. 2 BGB). Sind mehrere Berech- tigte vorhanden (zum Beispiel Eheleute), so empfiehlt es sich, für jeden Berechtigten ein besonderes Wohnungsrecht an denselben Räumen mit dem gleichen Rang zu bestellen. Allerdings kann das Wohnungsrecht weder auf andere Personen übertragen noch vererbt werden. Das bedeutet z. B. in dem Fall, dass der Berechtigte in ein Altenheim zieht, er die Wohnung dann nicht vermieten kann. Sofern er nicht auf sein Wohnungsrecht verzichtet, bleibt die Wohnung bis zu seinem Tod ungenutzt. Um solche Fälle zu vermeiden, sollte nach entsprechender notarieller Beratung statt eines Wohnungsrechts entweder ein Nießbrauchrecht mit Regelungen, die dem Wohnungsrecht sehr nahe kommen, vereinbart werden. Oder es wird ausdrücklich vereinbart, dass der Berechtigte dann, wenn er an der Ausübung des Wohnungsrechts verhindert ist, die Wohnung vermieten darf. Hier bedarf es besonderer Regelungen hinsichtlich der Beendigung eines möglichen Mietverhältnisses.
II. Das Dauerwohnrecht gemäß § 31 WEG
Das Dauerwohnrecht ist ein vererbliches und veräußerliches Recht, das ausschließlich an Eigentumswohnungen bestellt werden kann. Die Nutzung einer Wohnung kann auf unbestimmte Dauer oder auf Zeit überlassen werden, je nach vertraglicher Regelung. Möglich ist auch das Dauerwohnrecht auf
Lebenszeit des Berechtigten zu bestellen. Als Inhalt des Dauerwohnrechts können Vereinbarungen getroffen werden über die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung, Tragung von Grundstückslasten etc. Auch bedarf die Zahlung eines Entgelts durch den Berechtigten der vertraglichen Vereinbarung. Die sozialen Schutzvorschriften des Mietrechts gelten nicht für das Dauerwohnrecht. Zur Bestellung des Dauerwohnrechts bedarf es ebenfalls der Einigung zwischen Grundstückseigentümer und Berechtigten sowie der Eintragung des Rechts als Belastung eines Grundstücks oder Erbbaurechts im Grundbuch (§ 873 BGB).
III. Rangverhältnisse, weitreichende rechtliche Bindung
Sowohl das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB als auch das Dauer- wohnrecht sollten im Grundbuch an erster Rangstelle eingetragen werden. Anderenfalls sind sie im Falle der Zwangsversteigerung nicht versteigerungsfest.
Mit der Vereinbarung von Wohnungsrechten gehen sowohl der Grundstücks- / Wohnungs- eigentümer als auch der Berechtigte weitreichende Verpflichtungen ein. Da ohnehin für die Eintragung im Grundbuch die Mitwirkung eines Notars erforderlich ist, ist den Beteiligten sehr zu empfehlen, sich im Vorfeld umfassend durch einen Notar beraten zu lassen. Dabei sind die mit dem Wohnungsrecht beiderseits verfolgten Ziele genau zu beschreiben. Wichtig ist es, dass eine auf die konkreten Bedürfnisse des Einzelfalls abgestimmte vertragliche Regelung und eine entsprechende Eintragungsbewilligung erarbeitet werden.
Rainer Kulenkampff
Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Partner in der überörtlichen Sozietät GÖHMANN Rechtsanwälte am Standort Bremen.